Öt számológép a teljes ingatlannézethez
Egy ingatlan nem egyetlen számla, hanem kapcsolódó tételek kötege. Azok, akik csak a vételárat nézik, gyakran figyelmen kívül hagyják azokat a költségtételeket, amelyeknek a legnagyobb a tőkeáttétele. Öt számológép fedi le a legfontosabb szempontokat:
| Számológép | Kulcskérdés |
|---|---|
| Építőipari finanszírozási kalkulátor | Milyen havi törlesztőrészlet, mekkora tartozás marad 10 év után? |
| További költségek kalkulátor | Mekkora tőkeveszteség jár a további vásárlási költségek miatt? |
| Bérleti hozam kalkulátor | Mennyi az ingatlan bruttó és nettó hozama? |
| Bérleti kaució kalkulátor | Mit követelhet jogilag a bérbeadó? |
| Ingatlanadó kalkulátor | Milyen éves adóterhet terhel az ingatlan? |
További beszerzési költségek: 8-12 százalék, szövetségi államtól függően
Az ingatlanvásárlás többletköltségei három fő blokkból tevődnek össze: ingatlanátruházási illeték, közjegyzői /Grundbuch és közvetítői jutalék. Az ingatlantranszfer-adó mértéke államspecifikus:
| Szövetségi Állam | Ingatlanátruházási adó |
|---|---|
| Bajorország, Szászország | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Bréma, Alsó-Szászország, Rajna-vidék-Pfalz, Szász-Anhalt | 5,0 % |
| Baden-Württemberg, Hesse, Berlin, Mecklenburg-Vorpomeránia | 5,0–6,0% |
| Brandenburg, Észak-Rajna-Vesztfália, Saar-vidék, Schleswig-Holstein, Türingia | 6,5 % |
Közjegyzői és telekkönyvi Ezek együtt a vételár 1,5-2,0%-át teszik ki. A közjegyzői díjakat országosan a díjszabás (GNotKG) határozza meg. A teljes díjjegyzéket közjegyzői okiratba foglalás előtt érdemes a közjegyzőtől elkérni, mert az olyan további szolgáltatások, mint a letéti számla vagy a törlési jogosultság külön díjat számítanak fel.
Bróker jutalék Németországban 2020 decembere óta fel van osztva: Családi ház vagy társasház fogyasztónak történő eladásakor az eladót terheli a részesedés legalább fele. Összesen 7,14% bruttó a szokásos (3,57% pártonként). Egyes régiókban gyakori az alacsonyabb jutalék vagy a tiszta vételár-modell ügynök nélkül.
Példa számítás egy sorházhoz Bajorországban, vételár 500 000 €:
| Hozzászólás | Számítás | Összeg |
|---|---|---|
| Ingatlanátruházási adó | 500.000 × 3,5 % | 17.500 € |
| Közjegyzői és telekkönyvi | 500.000 × 1,8 % | 9.000 € |
| Bróker jutalék (vevő részesedése) | 500.000 × 3,57 % | 17.850 € |
| További költségek összesen | 44.350 € |
Ezeket a 44 ezer euró körüli összeget általában saját tőkéből kell előteremteni, mert a bankok nem hajlandók társfinanszírozni (a "teljes finanszírozás" általában lényegesen drágább). A További költségek kalkulátor az országspecifikus díjakat jelenti.
Építésfinanszírozás: járadék, fix kamatozás, fennmaradó tartozás
A klasszikus épületfinanszírozás fix kamatozású járadékhitelként fut, általában 10, 15 vagy 20 évre. A havi kamatláb a kölcsön összegétől, a kamattól és az induló törlesztőrészlettől függ:
- Kamatláb = hitelösszeg × (terhelési kamat + induló törlesztőrészlet) ÷ 12
400 000 eurós hitelnél 3,5% kamat és 2% induló törlesztő, azaz (400 000 × 5,5%) ÷ 12 = 1 833 euró havonta. A kamatrész csökken, a törlesztőrészlet pedig növekszik minden egyes részlettel, mert a fennmaradó tartozás kisebb lesz.
15 éves fix kamat mellett a fontos kérdés: mennyi lesz a fennmaradó adósság a fix kamatláb végén?
| Év | Maradék adósság |
|---|---|
| 0 | 400.000 € |
| 5 | 357.000 € |
| 10 | 305.000 € |
| 15 | 243.000 € |
| 20 | 169.000 € |
| 25 | 81.000 € |
15 év után utófinanszírozás áll rendelkezésre. Az alkalmazandó kamatláb nem ismert, és jelentősen eltérhet a kezdeti kamattól. Ha korán kezdi el a magas törlesztéseket, észrevehetően csökkenti ezt a követési kockázatot.
Különleges törlesztések különösen hatékonyak a korai években. Egy 10 000 eurós speciális törlesztőrészlet a 2. évben lényegesen több kamatot takarít meg 25 éves futamidő alatt, mint 10 000 euró a 18. évben. Sok bank évente 5-10%-os speciális törlesztést tesz lehetővé felár nélkül.
A Építőipari finanszírozási kalkulátor átláthatóan mutatja a kamatlábat, a kamatrészt, a törlesztő részt és a fennmaradó adósságtörténetet.
Tőke: nem csak kötelező, hanem tőkeáttétel
A bankok a finanszírozást az alapján értékelik Hitel/érték arány (Hitel az értékhez, LTV). Minél alacsonyabb az arány, annál alacsonyabb a kamatláb. Tipikus zenekarok:
| Hitel/érték arány | Kamat felár (nagyságrendű) |
|---|---|
| akár 60% | Alapkamat |
| akár 80% | +0,15 - +0,30% |
| akár 90% | +0,30 - +0,60% |
| 100 % | +0,60 - +1,00% |
| 100% felett (többletköltséggel) | +1,00% és több |
Ha tehát többletköltségeket és a vételár 20%-át maga fizeti, nem csak kisebb hitelösszeget kap, hanem sokszor mérhetően alacsonyabb kamatot is. 25 éves futamidő alatt 0,5%-os kamatkülönbség gyorsan akár több tízezer eurót is elérhet.
Bérleti hozam: bruttó, nettó és a kettő közötti különbség
A bérelt ingatlanok esetében a megtérülés a legfontosabb kulcsmutató. Három kifejezés általános a gyakorlatban:
- Bruttó bérleti hozam = éves bérleti díj ÷ vételár × 100
- Nettó bérleti hozam = (éves bérleti díj − fel nem osztható költségek) ÷ (vételár + járulékos költségek) × 100
- Saját tőke megtérülése = (éves kamat utáni eredmény) ÷ lekötött saját tőke × 100
Egy példalakás 300 000 euróba kerül, évi nettó bérleti díja 10 500 euró, a további költségek pedig 27 000 eurót tesznek ki. Az évi fel nem osztható költségek (adminisztráció, fenntartási tartalékok, bérleti díj elvesztésének kockázata) körülbelül 2000 eurót tesznek ki:
| Kulcsfigura | Számítás | Érték |
|---|---|---|
| Bruttó bérleti hozam | 10.500 ÷ 300.000 | 3,50 % |
| Nettó bérleti hozam | (10.500 − 2.000) ÷ 327.000 | 2,60 % |
Ha a nettó hozamot nem nézzük, az ingatlan lényegesen jobban néz ki, mint amilyen. A Bérleti hozam kalkulátor mindkét értéket kiadja, így az őszinte oldalon számolhat.
Ingatlanadó reform 2025: három tényező, több modell
Az ingatlanadó Németországban 2025. január 1-jén megreformálódott. A számítás a következő Szövetségi modell három lépés:
- Ingatlanadó értéke újonnan kerül meghatározásra (az adóhivatal útján) - a standard telekértékből, ingatlanméretből, épülettípusból, lakóterületből, építési évből.
- Ingatlanadó-mutatószám (törvényben meghatározott, pl. lakóingatlanoknál 0,031%).
- emelési sebesség (nagyon változó, gyakran 250% és 1000% között van).
Végső képlet: ingatlanadó = ingatlanadó érték × mérési szám × adókulcs.
Egyes szövetségi államok különböző modelleket használnak:
| Szövetségi Állam | modell |
|---|---|
| Szövetségi modell | Bréma, Berlin, Brandenburg, MV, NRW, Rajna-vidék-Pfalz, Saar-vidék, Szász-Anhalt, Schleswig-Holstein, Türingia |
| Bajorország | Területmodell (tisztán területfüggő) |
| Hamburg | Lakóövezeti modell |
| Hesse | Területi tényező modell |
| Alsó-Szászország | Terület-helyszín modell |
| Baden-Württemberg | Földérték modell |
Sok önkormányzat újradefiniálta a 2025-ös értékelési arányokat - többnyire bevételsemlegesen, de egyes esetekben felfelé vagy lefelé is módosították azokat. A Ingatlanadó kalkulátor segíti az áttekintést a szövetségi modellben, és tükrözi az adómegállapítás legfontosabb értékeit.
Bérleti kaució: felső határként nettó 3 bérleti díj
Lakásbérleti szerződéseknél a bérleti kaució törvényileg korlátozott: maximum három nettó bérleti díj. Ezt a bérlő három egyenlő havi részletben fizetheti. A bérbeadónak a betétet saját vagyonától elkülönítve kell befektetnie, általában a takarékbetéteknél szokásos kamattal, három hónapos felmondási idővel.
A Bérleti kaució kalkulátor a megállapodás szerinti nettó bérleti díjból számítja ki a maximális kauciót és a havi törlesztőrészleteket.
Tipikus hibák ingatlanvásárláskor
- Tervezzen túl alacsony többletköltségeket: Aki „5% körül” vár, az rendszeresen figyelmen kívül hagyja a bróker jutalékát.
- A kapcsolat kockázatának csökkentése: Az 1,5%-os törlesztőrészlet 10 éves fix kamattal magas fennmaradó tartozást jelent a csatlakozáskor.
- Keverje össze a bruttó hozamot a nettó megtérüléssel: Az adminisztráció, karbantartás, bérleti díj elvesztése valós.
- Az ingatlanadó alábecsülése: Folyamatban van, és nem tárgyalható újra.
- Teljes finanszírozás saját tőke nélkül: Lehetséges, de általában lényegesen drágább.
Következtetés
A becsületes vásárlási döntéshez minden összetevőt át kell tekinteni: vételár, járulékos költségek, finanszírozás, bérleti hozam, ingatlanadó. Az Ultra-Computer öt számítógépével egyénileg is végigjárhatja ezeket a perspektívákat anélkül, hogy elveszítené a nyomát a túlterhelt univerzális maszkban.
Források
- Ingatlanátruházási adóról szóló törvény (GrEStG) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
- Vagyonadó törvény (GrStG) – gesetze-im-internet.de/grstg_1973
- GNotKG – közjegyzői költségszabályzat – gesetze-im-internet.de/gnotkg
- BGB 535. §§ kk. – bérleti jog és kauciókorlátozás – gesetze-im-internet.de/bgb
- Szövetségi Pénzügyminisztérium – ingatlanadó reform – bundesfinanzministerium.de