Fünf Rechner für eine vollständige Immobiliensicht
Eine Immobilie ist keine Einzelrechnung, sondern ein Bündel zusammenhängender Posten. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, übersieht oft die Kostenblöcke, die den größten Hebel haben. Fünf Rechner decken die wichtigsten Perspektiven ab:
| Rechner | Leitfrage |
|---|---|
| Baufinanzierung-Rechner | Welche Monatsrate, welche Restschuld nach 10 Jahren? |
| Nebenkosten-Rechner | Wie viel Eigenkapital geht für Kaufnebenkosten weg? |
| Mietrendite-Rechner | Welche Brutto- und Nettorendite hat das Objekt? |
| Mietkaution-Rechner | Was darf der Vermieter rechtlich verlangen? |
| Grundsteuer-Rechner | Welche jährliche Steuerlast trägt das Grundstück? |
Kaufnebenkosten: 8 bis 12 Prozent, je nach Bundesland
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf setzen sich aus drei Hauptblöcken zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuersätze sind bundeslandspezifisch:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Baden-Württemberg, Hessen, Berlin, Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 bis 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Notar und Grundbuch liegen zusammen bei rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Notarkosten sind durch die Gebührenordnung (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt. Es lohnt sich, das gesamte Honorarverzeichnis vor Beurkundung beim Notar abzufragen, weil zusätzliche Leistungen wie Treuhandkonto oder Löschungsbewilligung gesondert berechnet werden.
Maklerprovision ist seit Dezember 2020 in Deutschland geteilt: Bei Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher trägt der Verkäufer mindestens den hälftigen Anteil. Üblich sind insgesamt 7,14 % brutto (3,57 % je Partei). In manchen Regionen ist auch eine geringere Provision oder ein reines Kaufpreismodell ohne Makler verbreitet.
Eine Beispielrechnung für ein Reihenhaus in Bayern, Kaufpreis 500.000 €:
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 500.000 × 3,5 % | 17.500 € |
| Notar und Grundbuch | 500.000 × 1,8 % | 9.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 500.000 × 3,57 % | 17.850 € |
| Summe Nebenkosten | 44.350 € |
Diese rund 44.000 € müssen meist aus Eigenkapital aufgebracht werden, weil Banken sie ungern mitfinanzieren („Vollfinanzierung" wird in der Regel deutlich teurer). Der Nebenkosten-Rechner bildet die landesspezifischen Sätze ab.
Baufinanzierung: Annuität, Zinsbindung, Restschuld
Eine klassische Baufinanzierung läuft als Annuitätenkredit mit Zinsbindung über meist 10, 15 oder 20 Jahre. Die monatliche Rate ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzins und Anfangstilgung:
- Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Bei 400.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind das (400.000 × 5,5 %) ÷ 12 = 1.833 € pro Monat. Der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate, weil die Restschuld kleiner wird.
Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren ist die wichtige Frage: Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
| Jahr | Restschuld |
|---|---|
| 0 | 400.000 € |
| 5 | 357.000 € |
| 10 | 305.000 € |
| 15 | 243.000 € |
| 20 | 169.000 € |
| 25 | 81.000 € |
Nach 15 Jahren steht eine Anschlussfinanzierung an. Der dann gültige Zinssatz ist unbekannt und kann sich deutlich vom Anfangszins unterscheiden. Wer früh mit hoher Tilgung beginnt, reduziert dieses Anschlussrisiko spürbar.
Sondertilgungen sind besonders in den frühen Jahren wirksam. 10.000 € Sondertilgung im Jahr 2 sparen über eine 25-Jahre-Laufzeit deutlich mehr Zinsen ein als 10.000 € im Jahr 18. Viele Banken erlauben 5 bis 10 % Sondertilgung pro Jahr ohne Aufpreis.
Der Baufinanzierung-Rechner zeigt Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuldverlauf transparent.
Eigenkapital: nicht nur Pflicht, sondern Hebel
Banken bewerten Finanzierungen anhand der Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV). Je niedriger die Quote, desto niedriger der Zinssatz. Typische Bänder:
| Beleihungsquote | Zinszuschlag (Größenordnung) |
|---|---|
| bis 60 % | Basiszins |
| bis 80 % | +0,15 bis +0,30 % |
| bis 90 % | +0,30 bis +0,60 % |
| 100 % | +0,60 bis +1,00 % |
| über 100 % (mit Nebenkosten) | +1,00 % und mehr |
Wer also Nebenkosten und 20 % des Kaufpreises selbst trägt, bekommt nicht nur eine kleinere Kreditsumme, sondern oft auch einen messbar günstigeren Zinssatz. Über 25 Jahre Laufzeit machen 0,5 % Zinsdifferenz schnell mehrere zehntausend Euro aus.
Mietrendite: brutto, netto, und der Unterschied dazwischen
Für vermietete Objekte ist die Rendite die wichtigste Kennzahl. Drei Begriffe sind in der Praxis verbreitet:
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
- Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss nach Zinsen) ÷ eingesetztem Eigenkapital × 100
Eine Beispielwohnung kostet 300.000 €, hat 10.500 € Jahresnettokaltmiete und 27.000 € Nebenkosten. Nicht umlegbare Kosten pro Jahr (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) belaufen sich auf rund 2.000 €:
| Kennzahl | Berechnung | Wert |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.500 ÷ 300.000 | 3,50 % |
| Nettomietrendite | (10.500 − 2.000) ÷ 327.000 | 2,60 % |
Ohne den Blick auf die Nettorendite sieht das Objekt deutlich besser aus, als es real ist. Der Mietrendite-Rechner gibt beide Werte aus, damit Sie auf der ehrlichen Seite rechnen.
Grundsteuer-Reform 2025: drei Faktoren, mehrere Modelle
Mit dem 1. Januar 2025 wurde die Grundsteuer in Deutschland reformiert. Die Berechnung folgt im Bundesmodell drei Schritten:
- Grundsteuerwert wird neu festgestellt (über das Finanzamt) – aus Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr.
- Grundsteuermesszahl (gesetzlich festgelegt, z. B. 0,031 % für Wohngrundstücke).
- Hebesatz der Gemeinde (sehr unterschiedlich, oft zwischen 250 % und 1.000 %).
Endformel: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz.
Einige Bundesländer nutzen abweichende Modelle:
| Bundesland | Modell |
|---|---|
| Bundesmodell | Bremen, Berlin, Brandenburg, MV, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
| Bayern | Flächenmodell (rein flächenbezogen) |
| Hamburg | Wohnlagenmodell |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell |
Die Hebesätze haben viele Gemeinden für 2025 neu festgesetzt – meist aufkommensneutral, im Einzelfall aber auch nach oben oder unten verändert. Der Grundsteuer-Rechner hilft beim Überschlag im Bundesmodell und gibt die wichtigsten Werte aus dem Steuerbescheid wieder.
Mietkaution: 3 Nettokaltmieten als Obergrenze
Bei Wohnraummietverträgen ist die Mietkaution gesetzlich begrenzt: höchstens drei Nettokaltmieten. Sie darf vom Mieter in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Der Mietkaution-Rechner berechnet aus der vereinbarten Nettokaltmiete die maximale Kaution und die monatlichen Teilraten.
Typische Fehler beim Immobilienkauf
- Nebenkosten zu niedrig planen: Wer mit „etwa 5 %" rechnet, übersieht regelmäßig die Maklerprovision.
- Anschlussrisiko verharmlosen: Eine 1,5 %-Tilgung bei 10 Jahren Zinsbindung bedeutet hohe Restschuld bei Anschluss.
- Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall sind real.
- Grundsteuer unterschätzen: Sie ist laufend und nicht umverhandelbar.
- Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: Möglich, aber meist deutlich teurer.
Fazit
Eine ehrliche Kaufentscheidung braucht den Blick auf alle Bausteine: Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Mietrendite, Grundsteuer. Mit den fünf Rechnern auf Ultra-Rechner können Sie diese Perspektiven einzeln durchspielen, ohne in einer überladenen Universal-Maske die Übersicht zu verlieren.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
- Grundsteuergesetz (GrStG) – gesetze-im-internet.de/grstg_1973
- GNotKG – Kostenordnung für Notare – gesetze-im-internet.de/gnotkg
- BGB §§ 535 ff. – Mietrecht und Kautionsbegrenzung – gesetze-im-internet.de/bgb
- Bundesfinanzministerium – Grundsteuerreform – bundesfinanzministerium.de