П'ять калькуляторів для повного перегляду нерухомості
Майно – це не один рахунок-фактура, а набір пов’язаних елементів. Ті, хто дивиться лише на ціну покупки, часто не звертають уваги на статті витрат, які мають найбільший вплив. П'ять калькуляторів охоплюють найважливіші перспективи:
| Калькулятор | Ключове питання |
|---|---|
| Калькулятор фінансування будівництва | Який щомісячний платіж, який борг залишився через 10 років? |
| Калькулятор додаткових витрат | Скільки власного капіталу втрачено на додаткові витрати на придбання? |
| Калькулятор орендної плати | Який валовий і чистий дохід майна? |
| Калькулятор орендної плати | Що може законно вимагати орендодавець? |
| Калькулятор податку на нерухомість | Який річний податковий тягар несе нерухомість? |
Додаткові витрати на придбання: від 8 до 12 відсотків, залежно від федеральної землі
Додаткові витрати при купівлі нерухомості складаються з трьох основних блоків: податок на передачу нерухомості, нотаріальна /Grundbuch та брокерська комісія. Ставки податку на передачу майна залежать від штату:
| Держава | Податок на передачу нерухомості |
|---|---|
| Баварія, Саксонія | 3,5 % |
| Гамбург | 5,5 % |
| Бремен, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт | 5,0 % |
| Баден-Вюртемберг, Гессен, Берлін, Мекленбург-Передня Померанія | від 5,0 до 6,0% |
| Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн, Тюрінгія | 6,5 % |
Нотаріус та земельна книга Разом вони складають близько 1,5-2,0% від вартості покупки. Тарифи нотаріуса встановлюються по всій країні Тарифом (GNotKG). Варто запитати у нотаріуса весь перелік комісій, перш ніж завіряти його, оскільки додаткові послуги, такі як ескроу-рахунок або авторизація видалення, оплачуються окремо.
Брокерська комісія був розділений у Німеччині з грудня 2020 року: при продажу односімейного будинку або кондомініуму споживачеві продавець несе принаймні половину частки. Зазвичай це 7,14% брутто (3,57% на партію). У деяких регіонах також поширена модель нижчої комісії або чистої ціни покупки без агента.
Приклад розрахунку для будинку з терасою в Баварії, вартість покупки 500 000 євро:
| Опублікувати | Розрахунок | сума |
|---|---|---|
| Податок на передачу нерухомості | 500.000 × 3,5 % | 17.500 € |
| Нотаріус та земельна книга | 500.000 × 1,8 % | 9.000 € |
| Комісія брокера (частка покупця) | 500.000 × 3,57 % | 17.850 € |
| Загальні додаткові витрати | 44.350 € |
Ці приблизно 44 000 євро зазвичай доводиться залучати з власного капіталу, оскільки банки не бажають співфінансувати їх («повне фінансування» зазвичай значно дорожче). The Калькулятор додаткових витрат представляє ставки для окремих країн.
Фінансування будівництва: ануїтет, фіксовані відсотки, залишок боргу
Класичне фінансування будівництва надається як ануїтетна позика з фіксованими процентними ставками, як правило, на 10, 15 або 20 років. Місячна ставка залежить від суми кредиту, процентної ставки та початкового платежу:
- Ставка = сума кредиту × (дебетові відсотки + початкове погашення) ÷ 12
Для позики в 400 000 євро, відсоткова ставка 3,5% і початковий внесок 2%, тобто (400 000 × 5,5%) ÷ 12 = 1833 євро на місяць. Відсоткова частка зменшується, а частина погашення збільшується з кожним внеском, оскільки залишок боргу стає меншим.
З фіксованою відсотковою ставкою в 15 років важливим питанням є: скільки становитиме борг, що залишився після закінчення дії фіксованої відсоткової ставки?
| рік | Залишковий борг |
|---|---|
| 0 | 400.000 € |
| 5 | 357.000 € |
| 10 | 305.000 € |
| 15 | 243.000 € |
| 20 | 169.000 € |
| 25 | 81.000 € |
Після 15 років доступне подальше фінансування. Застосовна процентна ставка невідома та може значно відрізнятися від початкової процентної ставки. Якщо ви почнете виплачувати високі виплати раніше, ви помітно зменшите цей подальший ризик.
Спеціальні виплати особливо ефективні в ранньому віці. Спеціальне погашення в розмірі 10 000 євро в рік 2 заощаджує значно більше відсотків протягом 25-річного терміну, ніж 10 000 євро в рік 18. Багато банків дозволяють спеціальне погашення від 5 до 10% на рік без додаткової комісії.
The Калькулятор фінансування будівництва прозоро показує ставку, відсоткову частину, частину погашення та історію боргу, що залишився.
Власний капітал: не просто обов’язковий, але й леверидж
Банки оцінюють фінансування на основі Співвідношення позики до вартості (Позика до вартості, LTV). Чим нижчий коефіцієнт, тим нижча процентна ставка. Типові групи:
| Співвідношення позики до вартості | Процентна доплата (розмір) |
|---|---|
| до 60% | Базова процентна ставка |
| до 80% | від +0,15 до +0,30% |
| до 90% | від +0,30 до +0,60% |
| 100 % | від +0,60 до +1,00% |
| понад 100% (з додатковими витратами) | +1,00% і більше |
Таким чином, якщо ви самостійно сплачуєте додаткові витрати та 20% вартості покупки, ви не тільки отримаєте меншу суму кредиту, але часто також значно нижчу процентну ставку. Протягом 25 років різниця в процентній ставці в 0,5% може швидко збільшити суму до десятків тисяч євро.
Рентна дохідність: брутто, нетто та різниця між ними
Прибуток є найважливішою ключовою цифрою для орендованого майна. На практиці поширені три терміни:
- Валовий дохід від оренди = річна орендна плата ÷ ціна покупки × 100
- Чиста орендна плата = (річна орендна плата − нерозподілені витрати) ÷ (ціна покупки + додаткові витрати) × 100
- Рентабельність власного капіталу = (річний прибуток після відсотків) ÷ використаний власний капітал × 100
Приклад квартири коштує 300 000 євро, має річну чисту орендну плату 10 500 євро та додаткові витрати 27 000 євро. Витрати на рік, які не можуть бути розподілені (адміністрування, резерви на технічне обслуговування, ризик втрати орендної плати), становлять близько 2000 євро:
| Ключова фігура | Розрахунок | Значення |
|---|---|---|
| Валовий дохід від оренди | 10.500 ÷ 300.000 | 3,50 % |
| Чиста орендна плата | (10.500 − 2.000) ÷ 327.000 | 2,60 % |
Не дивлячись на чистий прибуток, майно виглядає значно краще, ніж воно є насправді. The Калькулятор орендної плати виводить обидва значення, щоб ви могли обчислити чесно.
Реформа податку на майно 2025: три фактори, кілька моделей
Податок на нерухомість у Німеччині реформували 1 січня 2025 року. Розрахунок наведено в Федеральна модель три кроки:
- Вартість податку на майно визначається заново (через податкову інспекцію) - від нормативної вартості землі, розміру нерухомості, типу будівлі, житлової площі, року побудови.
- Метричний номер податку на майно (визначено законом, наприклад, 0,031% для житлової нерухомості).
- швидкість підйому спільноти (дуже різний, часто від 250% до 1000%).
Остаточна формула: податок на майно = вартість податку на майно × номер вимірювання × ставка оцінки.
Деякі федеральні землі використовують різні моделі:
| Держава | модель |
|---|---|
| Федеральна модель | Бремен, Берлін, Бранденбург, MV, NRW, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксонія-Ангальт, Шлезвіг-Гольштейн, Тюрінгія |
| Баварія | Модель області (пов'язана виключно з площею) |
| Гамбург | Модель житлового району |
| Гессен | Модель фактора площі |
| Нижня Саксонія | Модель району розташування |
| Баден-Вюртемберг | Модель вартості землі |
Багато муніципалітетів перевизначили ставки оцінки на 2025 рік – переважно з точки зору доходів, але в окремих випадках вони також змінили їх у бік збільшення чи зменшення. The Калькулятор податку на нерухомість допомагає з оглядом у федеральній моделі та відображає найважливіші значення податкової оцінки.
Орендна застава: 3 чисті орендні ставки як верхня межа
Для договорів оренди житла орендна застава обмежена законом: максимум три чисті орендні ставки. Він може бути сплачений орендарем трьома рівними частинами щомісяця. Орендодавець повинен інвестувати депозит окремо від своїх власних активів, як правило, за звичайною процентною ставкою для ощадних вкладів із попередженням за три місяці.
The Калькулятор орендної плати розраховує максимальний депозит і щомісячні внески від узгодженої чистої орендної плати.
Типові помилки при купівлі нерухомості
- План додаткових витрат занадто низький: Той, хто очікує «близько 5%», регулярно не звертає уваги на комісію брокера.
- Зниження ризику підключення: 1,5% погашення з фіксованою відсотковою ставкою на 10 років означає високий залишок боргу після підключення.
- Плутайте валовий прибуток із чистим прибутком: Адміністрування, обслуговування, втрата орендної плати реальні.
- Заниження податку на майно: Він триває і не підлягає перегляду.
- Повне фінансування без власного капіталу: Можливо, але зазвичай значно дорожче.
Висновок
Чесне рішення про покупку вимагає аналізу всіх компонентів: ціна покупки, додаткові витрати, фінансування, дохід від оренди, податок на майно. Завдяки п’яти комп’ютерам на Ultra-Computer ви можете переглядати ці перспективи окремо, не втрачаючи сліду в перевантаженій універсальній масці.
Джерела
- Закон про податок на передачу нерухомості (GrEStG) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
- Закон про податок на майно (GrStG) – gesetze-im-internet.de/grstg_1973
- GNotKG – тарифні норми для нотаріусів – gesetze-im-internet.de/gnotkg
- BGB §§ 535 і далі. – Закон про оренду та обмеження депозиту – gesetze-im-internet.de/bgb
- Федеральне міністерство фінансів – реформа податку на майно – bundesfinanzministerium.de