Cinco calculadoras para una visión inmobiliaria completa
Una propiedad no es una factura única, sino un conjunto de artículos relacionados. Quienes sólo miran el precio de compra a menudo pasan por alto los elementos de costo que tienen mayor influencia. Cinco calculadoras cubren las perspectivas más importantes:
| computadora | Pregunta clave |
|---|---|
| Calculadora de financiación de la construcción | ¿Qué pago mensual, qué deuda queda después de 10 años? |
| Calculadora de costos adicionales | ¿Cuánto capital se pierde por costos de compra adicionales? |
| Calculadora de rendimiento de alquiler | ¿Cuál es el rendimiento bruto y neto del inmueble? |
| Calculadora de depósito de alquiler | ¿Qué puede exigir legalmente el arrendador? |
| Calculadora de impuestos a la propiedad | ¿Qué carga fiscal anual soporta la propiedad? |
Costes de compra adicionales: del 8 al 12 por ciento, según el estado federado
Los costes adicionales en la compra de un inmueble se componen de tres bloques principales: impuesto de transferencia de inmuebles, notario/Grundbuch y comisión de corredor. Las tasas del impuesto a la transferencia de propiedad son específicas de cada estado:
| estado federal | Impuesto de transferencia de bienes inmuebles |
|---|---|
| Baviera, Sajonia | 3,5 % |
| Hamburgo | 5,5 % |
| Bremen, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt | 5,0 % |
| Baden-Württemberg, Hesse, Berlín, Mecklemburgo-Pomerania Occidental | 5,0 a 6,0% |
| Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein, Turingia | 6,5 % |
Notario y registro de la propiedad Juntos representan entre el 1,5 y el 2,0% del precio de compra. Los honorarios de los notarios se fijan en todo el país según la tabla de honorarios (GNotKG). Vale la pena pedirle al notario la lista completa de tarifas antes de certificarlo, porque los servicios adicionales como la cuenta de depósito en garantía o la autorización de eliminación se cobran por separado.
Comisión de corredor En Alemania está dividida desde diciembre de 2020: al vender una vivienda unifamiliar o un condominio a un consumidor, el vendedor corre con al menos la mitad de la parte. Lo habitual es un total del 7,14% bruto (3,57% por partido). En algunas regiones también es común una comisión más baja o un modelo de precio de compra puro sin agente.
Un ejemplo de cálculo para una casa adosada en Baviera, precio de compra 500.000 €:
| Publicar | Cálculo | Cantidad |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia de bienes inmuebles | 500.000 × 3,5 % | 17.500 € |
| Notario y registro de la propiedad | 500.000 × 1,8 % | 9.000 € |
| Comisión de corredor (participación del comprador) | 500.000 × 3,57 % | 17.850 € |
| Costos adicionales totales | 44.350 € |
Estos 44.000 euros normalmente deben obtenerse de capital propio porque los bancos se muestran reacios a cofinanciarlos (la "financiación total" suele ser mucho más cara). el Calculadora de costos adicionales representa las tarifas específicas de cada país.
Financiamiento de la construcción: anualidad, tasas de interés fijas, deuda restante
La financiación de la construcción clásica se realiza mediante un préstamo de anualidad con tipos de interés fijos, normalmente a 10, 15 o 20 años. La tasa mensual se basa en el monto del préstamo, la tasa de interés y el pago inicial:
- Tasa = monto del préstamo × (interés deudor + reembolso inicial) ÷ 12
Para un préstamo de 400.000 €, tipo de interés del 3,5% y amortización inicial del 2%, es decir (400.000 × 5,5%) ÷ 12 = 1.833 € al mes. La parte de interés disminuye y la parte de pago aumenta con cada cuota porque la deuda restante se vuelve más pequeña.
Con una tasa de interés fija a 15 años, la pregunta importante es: ¿A cuánto ascenderá la deuda restante al final de la tasa de interés fija?
| Año | Deuda residual |
|---|---|
| 0 | 400.000 € |
| 5 | 357.000 € |
| 10 | 305.000 € |
| 15 | 243.000 € |
| 20 | 169.000 € |
| 25 | 81.000 € |
Después de 15 años, se dispone de financiación de seguimiento. El tipo de interés aplicable se desconoce y puede diferir significativamente del tipo de interés inicial. Si comienza a realizar pagos elevados anticipadamente, reducirá notablemente este riesgo de seguimiento.
Pagos especiales son particularmente eficaces en los primeros años. Un reembolso especial de 10.000 € en el año 2 ahorra significativamente más intereses en un plazo de 25 años que 10.000 € en el año 18. Muchos bancos permiten un reembolso especial del 5 al 10 % por año sin cargo adicional.
el Calculadora de financiación de la construcción muestra la tasa, la parte de interés, la parte de pago y el historial de deuda restante de forma transparente.
Equidad: no sólo obligatoria, sino apalancada
Los bancos evalúan la financiación basándose en Relación préstamo-valor (Préstamo a valor, LTV). Cuanto menor sea el ratio, menor será la tasa de interés. Bandas típicas:
| Relación préstamo-valor | Recargo por intereses (magnitud) |
|---|---|
| hasta 60% | Tasa de interés básica |
| hasta 80% | +0,15 a +0,30% |
| hasta 90% | +0,30 a +0,60% |
| 100 % | +0,60 a +1,00% |
| más del 100% (con costos adicionales) | +1,00% y más |
Por lo tanto, si paga usted mismo los costes adicionales y el 20% del precio de compra, no sólo obtendrá un importe de préstamo menor, sino también, a menudo, un tipo de interés considerablemente más bajo. En un plazo de 25 años, una diferencia de tipos de interés del 0,5% puede ascender rápidamente a decenas de miles de euros.
Rendimiento del alquiler: bruto, neto y diferencia entre ellos
La rentabilidad es la cifra clave más importante para las propiedades en alquiler. Tres términos son comunes en la práctica:
- Rentabilidad bruta del alquiler = alquiler anual ÷ precio de compra × 100
- Rendimiento neto de alquiler = (alquiler anual − costos no imputables) ÷ (precio de compra + costos adicionales) × 100
- Rentabilidad sobre el capital = (beneficio anual después de intereses) ÷ capital social empleado × 100
Un apartamento de ejemplo cuesta 300.000 €, tiene un alquiler neto anual de 10.500 € y unos costes adicionales de 27.000 €. Los costes anuales no imputables (administración, reservas de mantenimiento, riesgo de pérdida de alquiler) ascienden a unos 2.000 €:
| Cifra clave | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta del alquiler | 10.500 ÷ 300.000 | 3,50 % |
| Rendimiento neto de alquiler | (10.500 − 2.000) ÷ 327.000 | 2,60 % |
Sin tener en cuenta el rendimiento neto, la propiedad parece mucho mejor de lo que realmente es. el Calculadora de rendimiento de alquiler genera ambos valores para que pueda calcular de forma honesta.
Reforma del impuesto predial 2025: tres factores, varios modelos
El impuesto a la propiedad en Alemania fue reformado el 1 de enero de 2025. El cálculo sigue en modelo federal tres pasos:
- Valor del impuesto a la propiedad se determina de nuevo (a través de la oficina de impuestos): a partir del valor estándar del terreno, el tamaño de la propiedad, el tipo de edificio, la superficie habitable y el año de construcción.
- Número de métrica del impuesto a la propiedad (determinado por ley, por ejemplo 0,031% para propiedades residenciales).
- tasa de elevación de la comunidad (muy variable, a menudo entre 250% y 1.000%).
Fórmula final: impuesto a la propiedad = valor del impuesto a la propiedad × número de medición × tasa de evaluación.
Algunos estados federados utilizan modelos diferentes:
| estado federal | modelo |
|---|---|
| modelo federal | Bremen, Berlín, Brandeburgo, MV, NRW, Renania-Palatinado, Sarre, Sajonia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turingia |
| Baviera | Modelo de área (puramente relacionado con el área) |
| Hamburgo | Modelo de zona residencial |
| Hesse | Modelo de factor de área |
| Baja Sajonia | Modelo de área-ubicación |
| Baden-Wurtemberg | Modelo de valor del suelo |
Muchos municipios han redefinido las tasas de evaluación para 2025, en su mayoría neutrales en términos de ingresos, pero en casos individuales también las han modificado hacia arriba o hacia abajo. el Calculadora de impuestos a la propiedad ayuda con la visión general en el modelo federal y refleja los valores más importantes de la evaluación fiscal.
Depósito de alquiler: 3 alquileres netos como límite superior
Para los contratos de alquiler residencial, el depósito de alquiler está legalmente limitado: un máximo de tres alquileres netos. Podrá ser pagado por el inquilino en tres cuotas mensuales iguales. El arrendador debe invertir el depósito por separado de sus propios activos, normalmente al tipo de interés habitual para los depósitos de ahorro con un preaviso de tres meses.
el Calculadora de depósito de alquiler Calcula el depósito máximo y las cuotas mensuales a partir del alquiler neto acordado.
Errores típicos al comprar una propiedad inmobiliaria
- Planificar costes adicionales demasiado bajos: Cualquiera que espere “alrededor del 5%” suele pasar por alto la comisión del corredor.
- Minimizar el riesgo de conexión: Un reembolso del 1,5% con un tipo de interés fijo a 10 años significa una deuda restante elevada al momento de la conexión.
- Confundir rentabilidad bruta con rentabilidad neta: La administración, el mantenimiento, la pérdida de alquiler son reales.
- Subestimar los impuestos a la propiedad: Es continuo y no renegociable.
- Financiación total sin capital: Posible, pero normalmente mucho más caro.
Conclusión
Una decisión de compra honesta requiere considerar todos los componentes: precio de compra, costos adicionales, financiación, rendimiento del alquiler, impuesto a la propiedad. Con las cinco computadoras en Ultra-Computer puedes recorrer estas perspectivas individualmente sin perder la pista en una máscara universal sobrecargada.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre Transferencias Inmobiliarias (GrEStG) – Gesetze-im-internet.de/grestg_1983
- Ley del Impuesto sobre la Propiedad (GrStG) – Gesetze-im-internet.de/grstg_1973
- GNotKG – normativa de costes para notarios – Gesetze-im-internet.de/gnotkg
- BGB artículos 535 y siguientes. – Ley de arrendamiento y limitación de depósitos – Gesetze-im-internet.de/bgb
- Ministerio Federal de Finanzas – reforma del impuesto a la propiedad – bundesfinanzministerium.de