Cinci calculatoare pentru o vedere completă a proprietății imobiliare
O proprietate nu este o singură factură, ci un pachet de articole conexe. Cei care se uită doar la prețul de cumpărare trec adesea cu vederea elementele de cost care au cel mai mare efect de pârghie. Cinci calculatoare acoperă cele mai importante perspective:
| Calculator | Întrebare cheie |
|---|---|
| Calculator de finanțare a construcțiilor | Ce plată lunară, ce datorie rămasă după 10 ani? |
| Calculator de costuri suplimentare | Cât de mult capital se pierde pentru costuri suplimentare de achiziție? |
| Calculator de randament inchiriere | Care este randamentul brut și net al proprietății? |
| Calculator de depozit pentru închiriere | Ce poate cere proprietarul în mod legal? |
| Calculator de impozit pe proprietate | Ce sarcină fiscală anuală suportă proprietatea? |
Costuri suplimentare de achiziție: 8 până la 12 la sută, în funcție de statul federal
Costurile suplimentare la cumpărarea unui imobil sunt alcătuite din trei blocuri principale: taxa de transfer imobiliar, notarULTRAKEN2ULTRA și comision de broker. Cotele impozitului pe transfer de proprietate sunt specifice statului:
| Statul Federal | Taxa de transfer imobiliar |
|---|---|
| Bavaria, Saxonia | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Bremen, Saxonia Inferioară, Renania-Palatinat, Saxonia-Anhalt | 5,0 % |
| Baden-Württemberg, Hesse, Berlin, Mecklenburg-Pomerania de Vest | 5,0 până la 6,0% |
| Brandenburg, Renania de Nord-Westfalia, Saarland, Schleswig-Holstein, Turingia | 6,5 % |
Notar și carte funciară Împreună, acestea reprezintă aproximativ 1,5 până la 2,0% din prețul de achiziție. Taxele notariale sunt stabilite la nivel național prin graficul de taxe (GNotKG). Merită să cereți notarului întreaga listă de taxe înainte de a o autentifica, deoarece serviciile suplimentare precum contul escrow sau autorizația de ștergere sunt taxate separat.
Comision de broker a fost divizată în Germania din decembrie 2020: atunci când vinde o locuință unifamilială sau un condominiu unui consumator, vânzătorul suportă cel puțin jumătate din cotă. Un total de 7,14% brut este obișnuit (3,57% per partid). În unele regiuni, un comision mai mic sau un model de preț de cumpărare pur fără agent este de asemenea obișnuit.
Un exemplu de calcul pentru o casă terasată în Bavaria, preț de achiziție 500.000 €:
| Postează | Calcul | Cantitate |
|---|---|---|
| Taxa de transfer imobiliar | 500.000 × 3,5 % | 17.500 € |
| Notar și carte funciară | 500.000 × 1,8 % | 9.000 € |
| Comision de broker (cota cumpărătorului) | 500.000 × 3,57 % | 17.850 € |
| Total costuri suplimentare | 44.350 € |
Aceștia în jur de 44.000 EUR, de obicei, trebuie strânși din capitaluri proprii, deoarece băncile sunt reticente în a le cofinanța („finanțarea integrală” este de obicei mult mai costisitoare). The Calculator de costuri suplimentare reprezintă ratele specifice țării.
Finanțarea construcțiilor: anuitate, dobânzi fixe, datorie rămasă
Finanțarea clasică a clădirilor se desfășoară ca un împrumut anual cu rate fixe ale dobânzii pentru, de obicei, 10, 15 sau 20 de ani. Rata lunară se bazează pe valoarea împrumutului, rata dobânzii și rambursarea inițială:
- Rata = suma creditului × (dobândă debit + rambursare inițială) ÷ 12
Pentru un împrumut de 400.000 EUR, dobândă de 3,5% și rambursare inițială de 2%, adică (400.000 × 5,5%) ÷ 12 = 1.833 EUR pe lună. Porțiunea de dobândă scade, iar partea de rambursare crește cu fiecare rată deoarece datoria rămasă devine mai mică.
Cu o dobândă fixă de 15 ani, întrebarea importantă este: Cât va fi datoria rămasă la sfârșitul dobânzii fixe?
| An | Datorie reziduală |
|---|---|
| 0 | 400.000 € |
| 5 | 357.000 € |
| 10 | 305.000 € |
| 15 | 243.000 € |
| 20 | 169.000 € |
| 25 | 81.000 € |
După 15 ani, finanțarea ulterioară este disponibilă. Rata dobânzii aplicabilă este necunoscută și poate diferi semnificativ de rata dobânzii inițială. Dacă începeți să faceți rambursări mari devreme, reduceți semnificativ acest risc ulterioară.
Rambursări speciale sunt deosebit de eficiente în primii ani. O rambursare specială de 10.000 EUR în anul 2 economisește semnificativ mai multă dobândă pe un termen de 25 de ani decât 10.000 EUR în anul 18. Multe bănci permit o rambursare specială de 5 până la 10% pe an fără costuri suplimentare.
The Calculator de finanțare a construcțiilor arată în mod transparent rata, partea de dobândă, partea de rambursare și istoricul datoriei rămase.
Capital propriu: nu doar obligatoriu, ci și pârghie
Băncile evaluează finanțarea pe baza Raportul împrumut-valoare (Loan to Value, LTV). Cu cât raportul este mai mic, cu atât rata dobânzii este mai mică. Benzile tipice:
| Raportul împrumut-valoare | Supliment pentru dobândă (magnitudine) |
|---|---|
| pana la 60% | Rata de bază a dobânzii |
| pana la 80% | +0,15 până la +0,30% |
| pana la 90% | +0,30 până la +0,60% |
| 100 % | +0,60 până la +1,00% |
| peste 100% (cu costuri suplimentare) | +1,00% și mai mult |
Deci, dacă plătiți singur costuri suplimentare și 20% din prețul de achiziție, nu numai că obțineți o sumă mai mică de împrumut, ci de multe ori și o dobândă măsurabil mai mică. Pe un termen de 25 de ani, o diferență de dobândă de 0,5% poate ajunge rapid la zeci de mii de euro.
Randamentul închirierii: brut, net și diferența dintre acestea
Rentabilitatea este cea mai importantă cifră cheie pentru proprietățile închiriate. Trei termeni sunt obișnuiți în practică:
- Randament brut de închiriere = chiria anuală ÷ prețul de cumpărare × 100
- Randament net de închiriere = (chirie anuală − costuri nealocabile) ÷ (preț de cumpărare + costuri suplimentare) × 100
- Rentabilitatea capitalului propriu = (profit anual după dobândă) ÷ capital propriu angajat × 100
Un exemplu de apartament costă 300.000 EUR, are o chirie netă anuală de 10.500 EUR și costuri suplimentare de 27.000 EUR. Costurile pe an care nu pot fi alocate (administrare, rezerve de întreținere, risc de pierdere a chiriei) se ridică la aproximativ 2.000 EUR:
| Cifra cheie | Calcul | Valoare |
|---|---|---|
| Randament brut de închiriere | 10.500 ÷ 300.000 | 3,50 % |
| Randament net de închiriere | (10.500 − 2.000) ÷ 327.000 | 2,60 % |
Fără să ne uităm la randamentul net, proprietatea arată mult mai bine decât este în realitate. The Calculator de randament inchiriere iese ambele valori, astfel încât să puteți calcula pe partea sinceră.
Reforma impozitului pe proprietate 2025: trei factori, mai multe modele
Impozitul pe proprietate în Germania a fost reformat la 1 ianuarie 2025. Urmează calculul în Model federal trei pași:
- Valoarea impozitului pe proprietate este nou determinat (prin fisc) - din valoarea standard a terenului, mărimea proprietății, tipul clădirii, spațiul de locuit, anul construcției.
- Număr de metrică pentru impozitul pe proprietate (determinat prin lege, de exemplu 0,031% pentru proprietăți rezidențiale).
- rata de ridicare a comunității (foarte variabilă, adesea între 250% și 1.000%).
Formula finală: impozitul pe proprietate = valoarea impozitului pe proprietate × numărul de măsurare × rata de evaluare.
Unele state federale folosesc modele diferite:
| Statul Federal | model |
|---|---|
| Model federal | Bremen, Berlin, Brandenburg, MV, NRW, Renania-Palatinat, Saarland, Saxonia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turingia |
| Bavaria | Model de zonă (pur legat de zonă) |
| Hamburg | Model zona rezidentiala |
| Hesse | Modelul factorului de zonă |
| Saxonia Inferioară | Model zonă-locație |
| Baden-Württemberg | Modelul valorii terenului |
Multe municipalități au redefinit ratele de evaluare pentru 2025 - în mare parte neutre din punct de vedere al veniturilor, dar în cazuri individuale le-au modificat și în sus sau în scădere. The Calculator de impozit pe proprietate ajută la imaginea de ansamblu în modelul federal și reflectă cele mai importante valori din evaluarea fiscală.
Depozit de închiriere: 3 chirii nete ca limită superioară
Pentru contractele de închiriere rezidențială, depozitul de închiriere este limitat legal: maximum trei chirii nete. Acesta poate fi plătit de chiriaș în trei rate lunare egale. Proprietarul trebuie să investească depozitul separat de propriile sale active, de obicei la dobânda obișnuită pentru depozitele de economii, cu un preaviz de trei luni.
The Calculator de depozit pentru închiriere calculeaza depozitul maxim si ratele lunare din chiria neta convenita.
Greșeli tipice la cumpărarea unui imobil
- Planificați costuri suplimentare prea mici: Oricine se așteaptă la „aproximativ 5%” trece în mod regulat cu vederea comisionul brokerului.
- Minimizarea riscului de conectare: O rambursare de 1,5% cu o rată fixă a dobânzii de 10 ani înseamnă o datorie mare rămasă la conectare.
- Confundați rentabilitatea brută cu rentabilitatea netă: Administrarea, întreținerea, pierderea chiriei sunt reale.
- Subestimarea impozitelor pe proprietate: Este în curs de desfășurare și nu este renegociabil.
- Finanțare integrală fără capital propriu: Posibil, dar de obicei semnificativ mai scump.
Concluzie
O decizie onesta de cumpărare necesită o privire asupra tuturor componentelor: preț de achiziție, costuri suplimentare, finanțare, randament închiriere, impozit pe proprietate. Cu cele cinci computere de pe Ultra-Computer, puteți parcurge aceste perspective individual, fără a pierde urma într-o mască universală supraîncărcată.
Surse
- Legea privind impozitul pe transferul imobiliar (GrEStG) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
- Legea privind impozitul pe proprietate (GrStG) – gesetze-im-internet.de/grstg_1973
- GNotKG – reglementări de cost pentru notari – gesetze-im-internet.de/gnotkg
- BGB §§ 535 și urm. – Legea locației și limitarea depozitului – gesetze-im-internet.de/bgb
- Ministerul Federal de Finanțe – reforma impozitului pe proprietate – bundesfinanzministerium.de